מכר של דירה הינה מהעסקאות המשמעותיות והבולטות שעושים מרבית האנשים במהלך חייהם ולכן ישנה חשיבות יתרה לבצע את העסקה באופן סדור ובליווי עו"ד כמוגדר בחוק.

בכדי לנסות ולפשט את השלבים השונים בביצוע עסקת המכר וחשיבותם, ננסה לפרט להלן בתמצית את כל התחנות המשמעותיות שעובר מוכר / רוכש של דירה.

בחירת הנכס – שלב בחירת הנכס, מטבע הדברים, הנו שלב קריטי. אנו ממליצים שבנוסף לבחינת דברים חשובים כמו מיקום, מערכת חינוך טובה, שכנים, כיווני אוויר וכו' לבחון את הנכס בעוד מספר מישורים, אשר ישפיעו בוודאי על סיכויי הצלחת העסקה בהמשך ושוויה.

יתר על כן, אנו ממליצים להגיע לנכס מספר פעמים, בשעות שונות וגם ללא נוכחות המוכרים וללמוד על השכונה, השכנים, מצב התנועה ואפשרויות החנייה באזור.

בעת בחירת הנכס, יש להתייחס ולשאול את המוכר על: הבעלות הרשומה של הנכס, חריגות בנייה, מצב רישום הנכס, זכויות בנייה, ולבחון בשאלות את המצב הפיזי של הנכס: רטיבות, סדקים, צנרת וכו'. מטרת השאלות הינה לרדת לעומקם של דברים ולנסות ולזכות במצג מלא ומפורט של הדברים מצד המוכר.

בחירת עו"ד – בשעה טובה נבחר נכס וסוכמו עיקרי הדברים הנוגעים למחיר ולוחות הזמנים לעסקה בין המוכר לקונה. כעת חובה (!!!!!!) להכניס בסוד העניינים עו"ד אשר ילווה את העסקה.

יודגש כי עו"ד אחד יכול לייצג את שני הצדדים אך מצב זה מאד לא מומלץ. עוד יש להדגיש כי במידה והדירה נרכשת מקבלן, רשאי עו"ד של הקבלן אך ורק לתת שירות של רישום הנכס לרוכשים.

בחינת ובדיקת הנכס – בכדי לרדת לעומקם של הדברים בכל הנוגע למצבו של הנכס, ערכו וסיכויי הצלחת העסקה יידרשו כעת סט של בחינות שונות שננסה לפרטן. יש לציין כי מומלץ ביותר לצרף שמאי מטעם הקונה ובנק מלווה אשר יסייע בביצוע הבחינות שיפורטו להלן לצידו של עו"ד המלווה:

• בחינה וצילום של המסמכים האישיים של הצדדים (ת.ז., דרכון וכו').

הקונה:

• הפקת נסח טאבו
• במידה ורלוונטי, בקשת אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל (מינהל) ומן החברה המשכנת.
• בדיקת קיומם של שעבודים על הנכס ברשם המשכונות.
• במידה והמוכר הוא חברה, בדיקת שעבודים על הנכס ברשם החברות.
• בדיקת הנכס לצורך שלילת קיומן של חריגות בנייה. יודגש כי במידה ויתגלו בהמשך חריגות בנייה יתקשה מאד הקונה לקבל משכנתא מהבנק שתכסה את חריגות הבנייה.
• בדיקה מול הרשות המקומית את קיומו של תיק בניין וקיומו של היתר בנייה לתיק הבנייה החתום על ידי ועדת תו"ב.
• בדיקת קיומן של זכויות בנייה נוספות.
• במידה ורלוונטי, לבחון את תיק הבית המשותף ואת התשריט.
• בחינה השוואתית כללית בין מסמכי הנכס לבין מצב הנכס עצמו : מספר חדרים, כיוונים, גודל בסיסי.

המוכר:

• המוכר יעמוד על טיבו של הקונה ומקורות המימון שלו לעסקה.
• המוכר ייערך להמשך מימוש העסקה וחיובי המיסים, יאסוף וירכז את כל ההוצאות והחשבוניות שליוו את רכישת הנכס והשבחתו.
• בכדי לעמוד את היקף המס שישולם בגין עסקת המכר – המוכר יפרט באופן מלא ומדויק בפני עו"ד המייצג אותו (1) את האופן בו קיבל הבעלות בנכס (קנה/ ירש / מתנה). (2) קיומם של נכסי מקרקעין נוספים לו ולבני ביתו (דירה נוספת או חלק ממנה / קרקע). (3) עסקאות מקרקעין אחרות שערך.

זיכרון דברים במכר דירה

בעבר היה מקובל שבעסקאות מכר שונות היו הצדדים מסכמים את עיקרי הדברים ביניהם באמצעות זיכרון דברים ולאחר מכן משלימים את המו"מ וחותמים על ההסכם הסופי והמלא.

אלא שהמצב המשפטי הקיים כיום הבהיר באופן ברור כי זיכרון דברים יכול להוות הסכם לכל דבר ועניין ובחתימת הצדדים עליו נוצרת מחויבות חוזית.

לכן, אנו ממליצים שלא לחתום על זיכרון דברים ו/או להוציא מכתבים ו/או ליצור כל התחייבות אחרת בטרם התייעצות עם עו"ד וביצוע של כל הבדיקות שתוארו לעיל.

על מנת להבהיר, במידה וייחתם זיכרון דברים ולאחר מכן, בבדיקות שיערוך עו"ד, גם אם יתגלו פרטים חדשים שישנו משמעותית את ערך הנכס, זיכרון הדברים עשוי לקבל תוקף משפטי של חוזה מכר, אשר שלא ניתן יהיה לסגת ממנו ו/או לשנותו גם בגין הפרטים שנתגלו.

במילים אחרות, יש להתייחס לזיכרון הדברים כחוזה לכל דבר ועניין ולכן מומלץ להימנע מחתימה עליו בטרם מעורבותו המלא של עו"ד.

ניתן לפנות לעו"ד אלדר סיון לשם קבלת ייעוץ משפטי ראשוני בטלפון 052-544-0147

***מאמר זה מוגן בהתאם לדיני הקניין הרוחני וזכויות יוצרים. המאמר מובא כשירות לציבור ואין לראות בו תחליף לייעוץ משפטי פרטני***